Te llega la liquidación mensual de Booking. Pusiste el apartamento pensando en un 15% de comisión, que es la cifra que repite todo el mundo. Haces la cuenta con lo que te han ingresado y no sale. Falta dinero, y no es un error.
El 15% es el titular. Lo que pagas de verdad es la suma de cuatro capas, y un propietario que no las vigila por separado acaba cerca del 20%.
Capa 1: la comisión base
Booking no cobra alta ni cuota mensual. Cobra solo por reserva confirmada, y para un apartamento turístico en España la comisión base se mueve habitualmente entre el 14% y el 18%. El porcentaje exacto depende de la zona, del tipo de alojamiento y de tu acuerdo concreto con la plataforma.
Por eso la única cifra que vale es la tuya. Está en el extranet, en el apartado de finanzas, y conviene mirarla antes de hacer ninguna otra cuenta de este artículo.
Capa 2: los programas de visibilidad
Genius y Preferred prometen mejor posicionamiento a cambio de más comisión o de descuentos al huésped. Los programas tipo Preferred suman entre 2 y 3 puntos a tu porcentaje base.
Ojo con Genius en 2026: la plataforma ha reducido la visibilidad garantizada que daba el descuento mínimo y ahora prima la relevancia para cada viajero. Traducido: pagar el programa ya no asegura aparecer arriba. Si lo tienes activado, compara tus reservas de antes y después en lugar de dar el beneficio por hecho.
Capa 3: el cobro de los pagos
Si usas «Pagos mediante Booking», la plataforma cobra al huésped por ti y te liquida después. Ese servicio añade alrededor de un 1,3% de procesamiento, en una línea aparte de la liquidación que casi nadie suma a la comisión.
Capa 4: el impuesto sobre la comisión
Esta es la capa que más se malinterpreta. Desde marzo de 2025, Booking repercute un 21% de IVA en las facturas de comisión que emite a personas físicas en España. No sobre la reserva: sobre lo que Booking te cobra a ti.
La reacción habitual es pensar que ese IVA se deduce. Depende de una cosa: si tu alquiler está exento o no.
- Alquiler de vivienda turística sin servicios de hostelería: hoy está exento de IVA. Y quien solo hace operaciones exentas no puede deducir el IVA que soporta. Ese 21% deja de ser un apunte neutro y se convierte en coste real.
- Con servicios propios de hostelería (recepción, limpieza durante la estancia, cambio periódico de ropa): tributas al 10% y el IVA soportado sí es deducible.
Si operas como empresa, Booking no te repercute el IVA en la factura: te factura desde Países Bajos y eres tú quien autoliquida el impuesto. Es exactamente el mecanismo que explico en compras a empresas europeas: operaciones intracomunitarias sin saberlo, con su reflejo en el modelo 349. Y si tu actividad es exenta, autoliquidar no significa recuperar.
En Canarias el impuesto indirecto es el IGIC, no el IVA, con un tipo general del 7%. La lógica de fondo es la misma: lo que importa es si puedes deducirlo o no.
La base de cálculo: el bruto, limpieza incluida
La comisión no se calcula sobre el precio de la noche. Se calcula sobre el importe total que paga el huésped: noches, limpieza y los extras que factures en la reserva, como parking o mascotas.
Eso desmonta un truco muy extendido: subir el precio de limpieza para compensar la comisión. No funciona, porque la limpieza entra en la base. La excepción habitual es la tasa turística, que suele quedar fuera del cálculo.
Airbnb reparte la comisión de otra forma
Airbnb suele funcionar con tarifa dividida: el anfitrión paga en torno a un 3% y el huésped paga aparte una tarifa de servicio que puede rondar el 14-16%. En algunos casos el anfitrión asume la comisión completa, en torno al 14-16%.
Que el porcentaje del anfitrión sea más bajo no significa que Airbnb sea más barato: la tarifa del huésped encarece el precio final y afecta a tu competitividad. La comparación útil es el precio total que ve el viajero en cada canal.
El cálculo sobre 30.000 € facturados
Un apartamento que factura 30.000 € al año, todo por Booking, propietario persona física sin servicios de hostelería y con una comisión base del 15%:
- Comisión base (15%): 4.500 €
- IVA sobre la comisión (21%): 945 €, que en actividad exenta no se recupera
- Procesamiento de pagos (1,3%): 390 €
- Total: unos 5.800 €, cerca del 20% de lo facturado
Y eso sin programas de visibilidad. Con Preferred activado, súmale otros 600 a 900 €.
La web propia: lo que cuesta y lo que no te ahorra
Si cobras directamente con una pasarela como Stripe, la tarifa estándar en España es de 1,5% + 0,25 € por pago con tarjeta europea estándar. Sobre esos mismos 30.000 € y un ticket medio de 350 €, rondan los 470 €.
Hay un matiz que pesa mucho en zonas turísticas: las tarjetas británicas pagan en torno al 2,5% y las de fuera de Europa en torno al 3,25%. Si tu cliente es mayoritariamente del Reino Unido, recalcula con ese porcentaje.
La diferencia sigue siendo enorme, pero hay tres cosas que la web propia no resuelve sola:
- El tráfico. Booking trae viajeros. Tu web no aparece sola en Google. Lo que funciona es combinar: captar por plataforma y llevar al cliente que repite a reserva directa.
- Los calendarios. Si vendes en varios canales, necesitas sincronizarlos para no aceptar dos reservas la misma noche. Una doble reserva te cuesta más que la comisión de un mes.
- Las obligaciones siguen ahí. El número de registro turístico de tu comunidad autónoma tiene que aparecer en todos los canales donde anuncies la vivienda, web propia incluida. Y el registro de viajeros no depende del canal.
Sobre el registro, un aviso: en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el Número de Registro de Alquiler estatal. Lo que sigue siendo obligatorio es el registro autonómico. Si has leído que sin NRA no puedes anunciarte, esa información se ha quedado desfasada.
Y si en lugar de un apartamento propio quieres montar la plataforma para varios, el problema cambia de naturaleza: tienes que saber dónde está la línea legal para cobrar el dinero de otros.
Lo que está en el aire: el IVA al 21%
En junio de 2026 el Gobierno anunció un decreto de vivienda que incluía subir al 21% el IVA de los pisos turísticos. A finales de septiembre sigue sin aprobarse: se aplazó en julio por falta de apoyos parlamentarios y no tiene fecha.
Mientras no se publique en el BOE, no cambia nada. Y cuando se publique, habrá que leer el texto final: el alcance exacto, y en particular qué pasa con los alquileres que hoy están exentos, depende de una redacción que todavía no existe. Desconfía de cualquier artículo que hoy te dé cifras cerradas.
El resumen
La comisión real de Booking es la suma de cuatro capas: base, visibilidad, procesamiento e impuesto sobre la comisión. Y se calcula sobre todo lo que paga el huésped, limpieza incluida.
La pregunta útil no es si dejar las plataformas, sino qué parte de tus reservas podrías llevar a canal directo. Cada una que consigues te ahorra casi veinte puntos. Para saber cuántas necesitas, empieza por tu punto de equilibrio.
Contenido divulgativo, no asesoramiento fiscal personalizado. Las comisiones de plataforma varían por zona y acuerdo y cambian sin previo aviso; el tratamiento en IVA o IGIC depende de si prestas servicios de hostelería y de tu situación censal. Información actualizada a septiembre de 2026: revisa tu liquidación real y consulta a un profesional para tu caso.